Đối Tượng Được Mua Và Được Ưu Tiên Mua Nhà Ở Xã Hội Mới Nhất 2026

Bảng tóm tắt nhanh các đối tượng được ưu tiên

Theo điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023, đã được Luật Dân số 2025 sửa đổi, khi các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện, thứ tự ưu tiên hiện nay là:

Báo Pháp luật của Sức khỏe & Đời sống (30/07/2026) dẫn hướng dẫn của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vẫn ghi 5 nhóm ưu tiên. Lý do là Nghị định 54/2026/NĐ-CP được ban hành tháng 2, trước khi Luật Dân số có hiệu lực, nên phần liệt kê trong nghị định chưa có nhóm “2 con đẻ”. Từ 01/07/2026, thứ tự phải được đọc cùng Luật Nhà ở đã sửa đổi.

Checklist Bạn Có Phù Hợp Mua Nhà Ở Xã Hội ?

Trả lời một số câu hỏi ngắn để kiểm tra sơ bộ tình trạng đối tượng, nhà ở, thu nhập và lịch sử hỗ trợ nhà ở.

Phân biệt “đối tượng được mua” và “đối tượng được ưu tiên”

Đây là điểm dễ nhầm nhất, và cũng là chỗ bạn nên đọc kỹ trước khi tiếp tục.

Nói gọn: thuộc đối tượng là “vé vào cửa”, còn ưu tiên là “thứ tự xếp hàng”. Một người thuộc nhóm ưu tiên nhưng không đáp ứng điều kiện nhà ở vẫn bị loại. Ngược lại, người không thuộc nhóm ưu tiên nhưng đủ điều kiện vẫn có cơ hội qua bốc thăm.

Điều kiện nhà ở và thu nhập được phân tích ở bài Điều kiện mua nhà ở xã hội.

Các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Theo Thư viện Pháp luật, từ 01/07/2026 có 13 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: 12 nhóm hiện hữu ở Điều 76 và thêm nhóm “người có từ 02 con đẻ trở lên”. Dưới đây là các nhóm, gộp theo từng cụm cho dễ nhớ. Điều kiện về nhà ở theo khoản 1 Điều 78 áp dụng cho đối tượng ở các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10.

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ

Đây là khoản 1 Điều 76: người có công, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng.

Cần chú ý ranh giới. Bộ Xây dựng từng trả lời một công dân là con của bệnh binh rằng thân nhân của người có công nói chung không đương nhiên thuộc khoản 1 Điều 76. Vì vậy hãy đối chiếu giấy tờ của bạn với danh mục người có công và thân nhân theo Pháp lệnh, thay vì tự suy diễn.

2. Hộ nghèo, cận nghèo

Có ba khoản: hộ nghèo, cận nghèo ở nông thôn (khoản 2), ở nông thôn vùng thường xuyên chịu thiên tai, biến đổi khí hậu (khoản 3) và ở đô thị (khoản 4). Hộ ở đô thị và hộ ở nông thôn có cách tiếp cận khác nhau, nên khi hồ sơ thuộc nhóm này, hãy xác nhận với cơ quan địa phương cách áp dụng cụ thể.

3. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị

Khoản 5 Điều 76. Nhóm này gồm cả người có hợp đồng lao động lẫn lao động tự do. Đây là nhóm chịu trần thu nhập 25 – 35 – 50 triệu đồng/tháng. Lao động tự do kê khai, cam kết thu nhập và được Công an cấp xã xác nhận (xem [Bài 2]).

4. Người lao động tại doanh nghiệp, hợp tác xã

Khoản 6 Điều 76: công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, trong và ngoài khu công nghiệp. Với Đồng Nai, đây là nhóm đông nhất (xem phần cuối bài). Nhóm này cũng chịu trần thu nhập.

5. Cán bộ, công chức, viên chức

Khoản 8 Điều 76, theo pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức. Nhóm này cũng chịu trần thu nhập, và UBND cấp tỉnh có thể xét chính sách ưu đãi về nhà ở cho nhóm này khi quyết định hệ số điều chỉnh thu nhập.

6. Lực lượng vũ trang

Khoản 7 Điều 76: sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ, người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Nhóm này có cách xác định thu nhập riêng, không dùng trần 25 – 35 – 50 triệu.

7. Người đã trả lại nhà ở công vụ

Khoản 9 Điều 76: người đã trả lại nhà ở công vụ theo khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm quy định của luật.

8. Người bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà

Khoản 10 Điều 76: hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

9. Các nhóm khác theo Điều 76

• Học sinh, sinh viên đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập (khoản 11).
• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp (khoản 12).

Điều kiện mua, thuê mua ở khoản 1 Điều 78 không liệt kê hai nhóm này, nên họ thường tiếp cận theo cách khác (chủ yếu là thuê). Hãy đọc quy định riêng nếu bạn thuộc nhóm này.

10. Người có từ 02 con đẻ trở lên

Cập nhật chính sách có hiệu lực từ 01/07/2026

Luật Dân số 2025 (số 113/2025/QH15) bổ sung khoản 13 vào Điều 76: “người có từ 02 con đẻ trở lên” trở thành đối tượng thứ 13, đồng thời sửa Điều 79 để nhóm này đứng ngay trước nữ giới trong thứ tự ưu tiên.

Những điều cần biết:

• Điều kiện nhà ở vẫn áp dụng: chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại tỉnh, thành phố có dự án, theo cách xác định chung.
• Thu nhập: Người có từ 02 con đẻ trở lên đã được bổ sung vào nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội và đồng thời được đưa vào thứ tự ưu tiên từ 01/07/2026. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đang rà soát cách áp dụng điều kiện về nhà ở và thu nhập đối với nhóm mới này do các quy định sửa đổi dẫn đến cách hiểu chưa thống nhất. Vì vậy, không nên mặc định rằng người có 2 con được miễn điều kiện thu nhập hoặc điều kiện nhà ở cho đến khi có hướng dẫn chính thức thống nhất.
• Giấy tờ: Thông tư 08/2026/TT-BXD đã thay thế các mẫu giấy chứng minh điều kiện (Mẫu số 01, 02, 05), trong đó có đối tượng “người có từ 02 con đẻ trở lên” áp dụng từ 01/07/2026.
• Tại Đồng Nai: UBND thành phố Đồng Nai đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi, bổ sung Quyết định 08/2025/QĐ-UBND, bổ sung “người có từ 2 con đẻ trở lên” vào nhóm được mua, thuê, thuê mua NOXH trên địa bàn.

Những trường hợp được ưu tiên khi có nhiều hồ sơ cùng đủ điều kiện

Điều 79 chỉ kích hoạt khi các đối tượng “có cùng tiêu chuẩn và điều kiện“. Nếu dự án còn dư căn so với số hồ sơ, ưu tiên gần như không phát huy tác dụng.

1. Người có công với cách mạng

Đứng đầu danh sách ưu tiên (thứ tự 1). Giấy tờ chứng minh thường là hồ sơ người có công, bản sao chứng thực theo quy định.

2. Thân nhân liệt sĩ

Thứ tự 2. Như đã nói, chỉ thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh mới nằm trong nhóm này, không phải mọi thân nhân của người có công.

3. Người khuyết tật

Thứ tự 3. Giấy xác nhận khuyết tật thường do UBND cấp xã cấp. Trong thực tế đã có trường hợp chủ đầu tư yêu cầu giấy này để đưa hồ sơ vào diện ưu tiên, nên hãy chuẩn bị sớm.

4. Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua NOXH

Thứ tự 4. Đây không phải nhóm “bị thu hồi đất” ở Điều 76. Nhóm ưu tiên này chỉ gồm người đã được bố trí tái định cư bằng việc mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Nếu bạn thuộc diện thu hồi đất nhưng chưa có quyết định bố trí tái định cư theo hình thức đó, bạn thuộc đối tượng được mua chứ chưa chắc thuộc nhóm ưu tiên.

5. Người có từ 02 con đẻ trở lên

Thứ tự 5, từ 01/07/2026, đứng trước nữ giới. Nhóm này có tác dụng khi nhiều hồ sơ cùng cạnh tranh, nhưng không thay thế điều kiện nhà ở và thu nhập.

6. Nữ giới

Thứ tự 6, và có điều kiện đi kèm. Theo Bộ Xây dựng, nhóm này chỉ áp dụng khi người đứng đơn là nữ giới đơn thân hoặc là chủ hộ theo cơ sở dữ liệu về cư trú. Vì vậy “là phụ nữ” chưa đủ để được ưu tiên.

Được ưu tiên có nghĩa là chắc chắn được mua nhà không?

Không. Ưu tiên giúp bạn được xét trước và có thể không phải bốc thăm ngay từ đầu, nhưng không bảo đảm chắc chắn có căn hộ. Cơ chế vận hành theo Bộ Xây dựng (dẫn Điều 34 Nghị định 54/2026) gồm bốn bước:

1. Xác định số căn ưu tiên: lấy tổng số hồ sơ đủ điều kiện của tất cả các nhóm ưu tiên, chia cho tổng số hồ sơ đủ điều kiện của dự án, rồi nhân với tổng số căn dự kiến bán.
2. Bố trí theo thứ tự: người có công, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người tái định cư, nữ giới (và nhóm 2 con theo Luật mới).
3. Nếu một nhóm đông hơn số căn còn lại: bốc thăm ngay trong nhóm đó.
4. Người không trúng: tiếp tục bốc thăm chung với các đối tượng không thuộc diện ưu tiên.

Ví dụ minh họa (giả định): dự án có 500 căn, 1.500 hồ sơ đủ điều kiện, trong đó 150 hồ sơ thuộc nhóm ưu tiên.

1. Bảng Tính Thử Số Căn Ưu Tiên

Lưu ý: Bảng tính dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo. Không phải là cách tính số căn ưu tiên của chủ đầu tư hoặc đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

2. Ví Dụ Cách Tính Số Căn Ưu Tiên

Qua ví dụ, bạn thấy một người thuộc nhóm “nữ giới” vẫn có thể phải bốc thăm chung. Cách chủ đầu tư đưa nhóm 2 con vào tỷ lệ căn ưu tiên nên được xác nhận qua thông báo chính thức của từng dự án, vì nghị định hiện hành chưa cập nhật.

Nếu vừa thuộc nhiều nhóm ưu tiên thì sao?

Luật chỉ đặt hai nguyên tắc liên quan, và tôi đọc chúng như sau:

• Khi một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì chỉ được hưởng một chính sách ở mức cao nhất.
• Thứ tự ưu tiên là thứ tự theo danh sách ở Điều 79. Nếu bạn vừa là thân nhân liệt sĩ (thứ tự 2) vừa là nữ đơn thân (thứ tự 6), cách hiểu hợp lý là bạn được xét ở nhóm có thứ tự cao hơn.

Văn bản tôi đọc không có cơ chế “cộng điểm” khi một người thuộc nhiều nhóm. Vì vậy đừng kỳ vọng rằng thuộc nhiều nhóm sẽ tăng thêm cơ hội theo kiểu cộng dồn. Cách áp dụng cụ thể trong từng dự án nên hỏi trực tiếp chủ đầu tư.

Gia đình có nhiều người thuộc diện ưu tiên thì tính thế nào?

Điểm e khoản 1 Điều 79 quy định: trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình.

Hiểu thực tế:

• Vợ chồng, cha mẹ, con cái cùng thuộc diện ưu tiên không nhân đôi quyền lợi. Hộ chỉ được một chính sách.
• Điều kiện nhà ở và thu nhập vẫn xét cho cả hai vợ chồng.
• Khi cả hai cùng đủ điều kiện, nên cân nhắc ai là người đứng đơn, vì tư cách “nữ đơn thân/chủ hộ” hay nhóm ưu tiên của người đứng đơn có thể ảnh hưởng thứ tự. Hãy trao đổi với chủ đầu tư trước khi nộp.

Hồ sơ chứng minh đối tượng ưu tiên cần gì?

Hồ sơ gồm hai lớp: giấy tờ chung (đơn đăng ký, giấy xác nhận đối tượng, nhà ở, thu nhập) và giấy tờ riêng cho diện ưu tiên. Bảng dưới đây là các giấy tờ thường gặp, mẫu và danh mục chính xác xem [Bài 7 – Biểu mẫu hồ sơ đăng ký mua NOXH 2026]:

Lưu ý về biểu mẫu: Thông tư 08/2026/TT-BXD (15/02/2026) đã thay các mẫu giấy chứng minh điều kiện cũ. Giấy tờ đã được xác nhận trước ngày Thông tư có hiệu lực tiếp tục được dùng trong 12 tháng. Đơn đăng ký mua, thuê mua, thuê NOXH hiện dùng Mẫu số 01 theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP – hiệu lực 07/04/2026. Nên chuẩn bị giấy ưu tiên cùng lúc với giấy xác nhận nhà ở và thu nhập để không lỡ thời gian nhận hồ sơ (tối thiểu 30 ngày mỗi giai đoạn).

Ví dụ tình huống thực tế

Hai hồ sơ giả lập, dựa trên quy định hiện hành và không phải khách hàng thật.

• Chị Hà: 33 tuổi, nữ đơn thân, nuôi một con 5 tuổi, công nhân tại KCN ở TP. Đồng Nai, thu nhập bình quân 24 triệu/tháng, chưa có nhà tại Đồng Nai.
• Anh Tuấn và chị Mai: vợ chồng, có 2 con đẻ, cùng làm tại doanh nghiệp, tổng thu nhập 46 triệu/tháng, chưa có nhà tại Đồng Nai.

Điều cần kiểm tra thêm:

• Với chị Hà, hãy xác nhận chị đứng tên là chủ hộ theo cơ sở dữ liệu cư trú. Nếu không, tư cách nữ giới không phát huy.
• Với anh Tuấn, chị Mai, hộ chỉ được một chính sách (điểm e khoản 1 Điều 79). Nên hỏi chủ đầu tư về mẫu giấy xác nhận 2 con đẻ và cách dự án áp dụng thứ tự mới.
• Cả hai: chỉ đăng ký một dự án tại một thời điểm, ví dụ K-Home CityView hoặc K-Home Midtown.

Lịch Sử Thay Đổi Chính Sách Đối Tượng Ưu Tiên Mua NOXH Qua Từng Thời Kỳ

Chính sách ưu tiên đã đi từ 2 nhóm trước 2024, lên 5 nhóm theo Luật Nhà ở 2023 và lên 6 nhóm từ 01/07/2026. Timeline dưới đây giúp nhận biết đâu là thông tin cũ và đâu là quy định mới.

Đối tượng nào đang có nhu cầu mua NOXH tại Đồng Nai?

Theo thống kê của Sở Xây dựng Đồng Nai năm 2025, tổng nhu cầu nhà ở xã hội khoảng 600.000 – 650.000 người, tương ứng khoảng 150.000 – 160.000 căn. Trong đó khoảng 70% đến từ công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp. Phần còn lại là lao động tự do, cán bộ, công chức, viên chức và người thu nhập thấp khác.

Một số con số tham chiếu từ các bài báo địa phương (số liệu giữa các nguồn không hoàn toàn trùng nhau):

• Các khu công nghiệp tại Đồng Nai thu hút khoảng 700.000 – 800.000 lao động, trong đó có khoảng 450.000 lao động có nhu cầu nhà ở xã hội theo Sở Xây dựng.
• Có hàng trăm nghìn lao động nhập cư, nên nhu cầu thuê, mua gắn với nhóm này rất lớn.
• TP. Đồng Nai đặt mục tiêu hoàn thành từ 65.000 căn nhà ở xã hội trở lên trong giai đoạn 2025–2030. Đồng thời ưu tiên NOXH cho thuê gần các khu công nghiệp. Thông tin từ Sở Xây Dựng Đồng Nai

Từ thực tế này, các nhóm cần chú ý khi sống và làm việc ở Đồng Nai:

Để xem các dự án đang mở bán và so sánh giá, hãy vào trang tổng hợp Nhà Ở Xã Hội Đồng Nai. Bạn cũng có thể dùng công cụ Kiểm tra điều kiện mua NOXH tại Đồng Nai để sàng lọc sơ bộ.

Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Đối tượng, điều kiện và thứ tự ưu tiên cần đối chiếu với văn bản hiện hành và thông báo chính thức của chủ đầu tư, Sở Xây dựng.